購房全過程 這些“陷阱”您要防
西安無縫鋼管房子，往往凝聚著一個家庭最多的資金，但是這個“貴重物品”卻讓人十分不省心，質量問題、精裝糾紛、虛假承諾、更改規劃等一個又一個“陷阱”讓不少消費者防不勝防，因此對于買房新手來說，做好準備工作是必要的。
價格、戶型、交通，往往是消費者買房前普遍關注的因素。其實，只有以安全置業做前提，消費者才能放心享受選房帶來的樂趣。然而，面對開發商的低價誘惑，許多消費者容易失去判斷，在享受特惠的同時也陷入了“陷阱”。
五證齊全再下單
對于開發商所開發的房地產項目能否進入銷售環節，相關規定有一套具體項目的“準生證”，即我們常說的“五證”。從法律角度說，只有五證齊全的項目，才能進行合法買賣。因此，購房者在決定購買一個項目之前，是有權利要求開發商提供“五證”的，這也是法律要求開發商必須做到的。
所謂“五證”是指，《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》 、《建設工程規劃許可證》 、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。消費者在了解項目初期，首先應核實該項目五證是否齊全，可直接去項目銷售中心查看或者通過相關網站查詢。沒有預售證的房子是無法辦理貸款的，如果在不知情的情況下購買五證不全的項目，消費者有權提出退房要求。另外，在五證齊全的情況下，消費者對項目預售證所包含的房源要仔細分辨，查看所購房源是否在預售證范圍之內，以免開發商“偷梁換柱”，因為項目樓盤的預售證并不是同時批復的。
深入了解房企資質
開發商的資質，與項目品質有著密不可分的聯系。根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。也就是說，開發商都要獲頒《房地產開發企業資質等級證書》，頒發部門為建設行政主管部門或房地產行政主管部門，這是一個企業進入地產開發市場的通行證。房地產開發企業應按照規定，申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。
另外，《暫定資質證書》有效期為1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
對于開發商資質的了解，可以從開發商的發展背景開始，企業在成長過程中有沒有不好的發展史等，這對項目的品質是至關重要的。
實地踩盤眼見為實
僅僅依靠幾張宣傳彩頁，是無法勾勒出項目最終落成的真實模樣。對于開發商宣傳的各種配套，消費者一定要親自去驗證。交通、醫療、教育、綠化等硬件環境，經過實地感受和考察得來的結論，遠比開發商的宣傳口號要可靠得多。其次，消費者可以查看項目的建設工程規劃許可證，重點要看的是工程規劃許可證的附圖。目的在于，確認建設工程規劃許可證附圖的范圍在開發商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置。
開發商印刷或繪制的項目總覽圖，往往是建設工程規劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業、醫療、幼兒園、學校場所等等可能遠遠超出建設工程規劃許可證附圖的范圍。只有建設工程規劃許可證附圖范圍內的才是消費者將來居住的小區總體環境。在建設工程規劃許可證附圖范圍之外的，只是開發商設想的藍圖。有的甚至連“設想”都不是，純粹是開發商為了誘惑購房人所做的誤導性宣傳。
明碼標價很關鍵
“一房一價”是指開發商必須“明碼標價”，在售樓處張貼每套房產的價格等相關信息，包括基準價、浮動幅度、綜合差價（樓層、朝向、環境等）、銷售單價、總價等具體情況，公示后不得擅自上調。且新房的銷售價格不經物價部門核準不得銷售。采取上述多種方式明碼標價的，保證標價內容應當保持一致。
西安市物價局要求全市商品房，包括二手房在內，全部實施明碼標價�！蛾兾魇 瓷唐贩夸N售明碼標價規定〉實施細則》規定：凡在陜西省境內從事房地產開發、銷售的企業和房地產中介服務機構銷售新建商品房、存量房要實行明碼標價。商品房經營者在銷售商品房時，要公開標示商品房銷售價格、相關收費以及影響商品房銷售價格的其他因素。經營者應當在商品房銷售交易場所醒目位置，公開放置《商品房銷售價目手冊》。
在每年的3·15消費者投訴中，開發商的霸王條款都位列“三甲”，僅次于證件問題。而在一些消費者看來：“銷售服務細節不僅是安全消費的有力保障，還是避免上當受騙的鑒別法寶�！�
繳納定金要謹慎
一般來說，大多數樓書上都有類似“認購須知”的宣傳單張列明業主須繳納的款項。但消費者在繳納定金、領認購書之前，最好要求開發商或其銷售代理以書面的形式列出首期需要繳納的款項清單，并仔細閱讀，確認每一項收費的合理性以及是否應該由業主來繳納。如果出現首期不應交納的款項而又已經交納定金，可嘗試向消費者協會投訴。
開發商簽認購協議或交納排號費、預購定金等費用均不是購房的必備條件，消費者未簽訂正式買賣合同及附件前，不必向開發商支付任何形式的費用。工商行政管理部門有關負責同志指出：“不要隨便向開發商交付定金，要特別警惕‘定金一律不退’之類的條款，以免上當受騙�！遍_發商往往通過混淆“定金”和“訂金”的概念，給消費者下圈套。因為法規對“定金”有規定，對“訂金”沒有規定，所以開發商往往用“定金”代替“訂金”，消費者要注意區別。另外，如果商品房不符合銷售條件，屬于違法或違規銷售，而消費者已交納了“定金”，無論雙方是否約定“定金”退換事項，開發商都應無條件退還定金給消費者。
霸王條款要警惕
工商部門介紹，房產買賣合同中，霸王條款一般以格式合同的形式出現，商家對要求消費者履行的條款及違約處罰額度規定相當苛刻，自己卻想方設法規避，把購房的風險轉嫁到消費者的頭上。很多消費者對格式條款概念模糊，甚至有消費者不看內容就草率簽字。工商提醒消費者，在交易過程中，需增強自我保護意識，仔細閱讀合同。如果消費者認為開發商所使用的格式合同條款含義模糊、有失公允，細則不夠完善的，應該及時提出質疑，堅持要求開發商對有關內容進行細化、改進，防止開發商簽訂“霸王合同”。
房屋面積應實測
開發商在預售期房時，一般都按照自己預算的面積銷售，而這個預算面積往往與竣工后的實測面積不符，從而侵犯消費者的合法權益，出現各種糾紛。所以，在房屋面積方面，消費者應該要求開發商明確合同中認定的面積是賣方預測面積，還是房地產產權登記機關實際測定的面積。根據我國現行的房地產權屬登記制度，房屋的面積以產權登記機關實際測定的面積為準，只有這一面積數具有法律效力。如果商品房竣工后，房產實際面積和合同面積的誤差比在3%以內，據實結算，誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，并約定退款及付息。
設計變更早通知
根據規定，商品房與售后，房企不得擅自變更規劃、設計，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更，房企應在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知達到之日起15日內作出是否退房的書面答復。房企未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房時，由房企承擔違約責任。
售后包括交房、驗房、收房和物業四個方面，這就是到了“踢足球到最后臨門一腳”的時候，也是最關鍵的時候。有消費者一想到馬上就要擁有自己的家，難免會很興奮，忽略細節，而恰恰在此時最需要冷靜。
看清協議再交款
交房時，購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業管理費、裝修保證金(不能直接向業主收取)、裝修垃圾清運費等。一些開發商利用購房者急于收房或疏于防范而設置圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協議或條款。交房是開發商根據合同和法律應履行的義務，在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商沒有權利提出新的交房條件，購房者對此類協議或條款有權拒絕簽署。
交房時，應注意房款約定，如果購房者與開發商在合同中約定，在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之后，才能接收商品房。其次，物業費不能亂漲價，根據現行規定，新建小區一般由開發商選聘物業管理公司，并簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，就物業費等相關事項作出約定。因此，如果在收房時出現物業費漲價的問題，業主可據此主張權利。
收房一定要仔細
業主在收到收房通知書之后，應檢查開發商是否能出示具備驗收資格的證明，最基本的包括消防驗收、單位竣工質量備案和規劃驗收。負責這三項的部門分別為消防、質監和規劃等部門。如有疑問，可向相應部門反映。例如樓盤的建設沒有按小區規劃圖進行，可拿樓盤的預售證號到規劃局查詢其原有規劃的情況。另外，購房者應實地考察單元內外環境是否完全按照合同規定，否則購房者有權拒絕收房。
驗房繁瑣需細心
一般驗房的步驟是：先查看前期資料，再拿鑰匙，然后驗房（內部，外部），最后是交錢，簽文件。前期資料是指查看三書一證一表5樣必備東西。三書是：《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)和《建筑工程質量認定書》�！耙蛔C”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。同時，還可查看《面積實測表》、《管線分布圖》、《住戶驗房交接表》、《樓宇驗收記錄表》、《商品房面積測繪技術報告書》、《住宅工程質量分戶驗收表》等輔助圖表，查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。
拿鑰匙。一般收房過程中，業主在驗房前，物業會催促業主交付物業費及其他相關費用。業主可同他們交流，驗收好后，再交付費用。從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙等幾把.
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